市场概述

本周(1.4-1.10)A股地产、港股地产及港股物业板块均下跌。申万A股房地产板块跌幅为-2.7%，位列22位；WIND港股房地产板块跌幅为-2.4%，位列11位。恒生物业服务及管理指数跌幅为-2.4%，恒生中国企业指数跌幅为-3.6%，沪深300指数跌幅为-1.1%。物业指数相对恒生中国企业指数和沪深300指数的相对收益分别为+1.2%和-1.3%。

土地市场

土地市场开年成交放缓，溢价率却有所提升。全国300城宅地成交建面220万㎡，周环比-66%，周同比-43%，平均溢价率为9%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面857万㎡，累计同比-9%。建发房产、江苏平陵建设投资集团有限公司、重庆竞金商业管理有限公司、河北飞宇房地产开发集团和如皋城市产发在权益拿地金额上位居行业前五，分别为90亿、12亿、11亿、9亿和9亿元。

商品房市场

新房成交承压，周环比和周同比均有所回落。35个城市商品房成交合计282万平米，周环比-40%，周同比-7%。一线城市周环比-24%，周同比+29%；二线城市周环比-50%，周同比-21%；三四线城市周环比+13%，周同比+11%。

二手房市场则持续高景气，周环比和周同比均上涨。15个城市二手房成交合计294万平米，周环比+2%，周同比+43%。一线城市周环比-3%，周同比+55%；二线城市周环比-1%，周同比+32%；三四线城市周环比+161%，周同比+166%。

政策动向

财政部再次强调专项债可用于土地储备和收购存量商品房。1月10日国新办新闻发布会明确，2024年新增发行的专项债额度内，地方政府可根据需要统筹安排用于土地储备和收购存量商品房。2018-2019年，专项债主要用于土地储备和棚改，规模分别为5227亿和3145亿，合计占当年新增专项债发行规模的62%和64%。若2024年房地产领域专项债规模接近2018-2019年水平，则将有超过1万亿资金用于支持土地储备和收购存量商品房，这将为房地产市场“止跌回稳”提供重要支持。

企业动态

碧桂园公布境外债务重组方案。方案目标是减少债务最多116亿美元，延长到期时间至最多11.5年，并将融资成本降低至2%。方案提供五个选项，包括现金回购、强制性可转换债券、混合方案和新债券替换等，旨在最大化资产价值并完成重组后境外债务的偿付义务。

投资建议

多家房企公布债务重组方案，有望修复市场信心。建议关注两会前的政策博弈。持续推荐稳健经营、政策敏感型标的，例如：

• 房企: 深耕一线及核心二线城市，主打改善型产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。
• 中介: 受益于政策利好，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台，如贝壳。
• 物企: 物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的企业，如华润万象生活。

此外，还可关注地方政府应收款较多的物业及建筑公司，受益于地方化债的城投公司，并购重组弹性标的，以及破净的央国企地产及建筑公司。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市复苏力度弱；房企出现债务违约。

免责声明: 本文仅代表第三方观点，不代表任何投资建议。投资者据此操作，风险自担。